企业租赁计算器

工作原理

年租金 = 租出资产价值 × 预期收益率 · 合理性检验 = 租金 ÷ EBITDA

两个锚点，因为单用哪一个都会误导。收益率锚点把租金定价为交出去的那部分资本——设备、装修、存货、商誉——的回报。EBITDA 检验则问这笔租金吃掉了盈利的多大比例。一笔按收益率看很公道、却占去 80% EBITDA 的租金，会让承租方经营不下去，而这正是第一次承租的人从不去算的数字。这是谈判用的参考，不是估值：真正的 affitto d'azienda 是一份公证合同，那个数字应当由专业人士给出。

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常见问题

我该用多少收益率？

大约是交出资产价值的 5% 到 10%，取决于行业风险，以及价值中有多少是商誉而非实物资产。商誉占比高的生意对承租方风险更大，通常取下限更合理。

租出资产价值包含什么？

承租方能使用的一切：设备和机器、装修、随之转移的存货，以及商誉——客户基础、位置、招牌。最后这一项是每一场谈判的争议点。

租金占 EBITDA 多少才合理？

低于约三分之一，承租方手上还是一门值得经营的生意。高于一半，他就是在为出租方打工，这样的租约往往熬不过第一个坏季度。

这算估值吗？

不算。它是谈判的起始立场。affitto d'azienda 是一份公证合同，涉及存货清单、员工转移和税务后果——签任何字之前，先找 commercialista（会计师）。