事業租賃計算器

運作方式

年租金 = 出租資產價值 × 預期收益率 · 合理性檢驗 = 租金 ÷ EBITDA

兩個錨點，因為只看其中一個都會誤導。收益率錨點是把租金訂成交付出去的資本——設備、裝潢、庫存、商譽——所應得的報酬。EBITDA 檢驗則問這筆租金吃掉獲利的多少比例。一筆以收益率來看很合理、卻吃掉 EBITDA 八成的租金，是承租人經營不下去的生意，而這正是第一次承租的人從來不會算的數字。這是談判用的參考，不是估價：真正的 affitto d'azienda 是一份經公證的契約，那個數字該交給專業人士。

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常見問題

我該用多少收益率？

大約是交付價值的 5% 到 10%，視產業風險，以及價值中有多少是商譽而非實體資產而定。商譽比重高的事業，承租人承擔的風險較大，通常有理由取偏低的一端。

出租資產價值包含哪些？

承租人能使用的一切：機器設備、裝潢、隨之移轉的庫存，以及商譽——客戶基礎、地點、名號。最後這一項是每一場談判中爭議最多的部分。

租金佔 EBITDA 多少才合理？

低於約三分之一，承租人手上還是一門值得經營的生意。超過一半，他們就是在替房東工作，而這樣的租約通常撐不過第一個壞季度。

這算是估價嗎？

不算。它只是談判的起始立場。affitto d'azienda 是一份經公證的契約，牽涉庫存清冊、員工移轉與稅務後果——簽任何東西之前，請先找 commercialista。