Calculateur de location-gérance
Un loyer annuel indicatif pour la location d'une entreprise en activité, confronté à ses résultats.
Comment ça marche
Loyer annuel = valeur des actifs loués × rendement attendu · Contrôle de cohérence = loyer ÷ EBITDA
Deux ancrages, parce que chacun pris seul induit en erreur. L'ancrage par le rendement fixe le loyer comme un retour sur le capital confié — matériel, agencements, stock, fonds commercial. Le contrôle par l'EBITDA demande quelle part des résultats ce loyer absorbe. Un loyer qui paraît juste en rendement et qui prend 80 % de l'EBITDA donne une entreprise que le locataire-gérant ne peut pas faire tourner, et c'est le chiffre qu'un preneur débutant ne calcule jamais. Il s'agit d'une indication pour une négociation, pas d'une évaluation : un affitto d'azienda est un contrat notarié et le chiffre revient à un professionnel.
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Questions fréquentes
- Quel rendement retenir ?
- Entre 5 % et 10 % environ de la valeur de ce qui est confié, selon le risque du secteur et la part de la valeur qui relève du fonds commercial plutôt que d'actifs physiques. Les affaires très chargées en fonds commercial font porter plus de risque au locataire-gérant et justifient en général le bas de la fourchette.
- Que met-on dans la valeur des actifs loués ?
- Tout ce dont le locataire-gérant a l'usage : matériel et équipements, agencements, stock s'il est transféré, et le fonds commercial — la clientèle, l'emplacement, le nom. Ce dernier point est la partie disputée de toute négociation.
- Quelle part de l'EBITDA constitue un loyer raisonnable ?
- En dessous d'un tiers environ, le locataire-gérant garde une entreprise qui vaut la peine d'être exploitée. Au-dessus de la moitié, il travaille pour le bailleur, et le contrat survit rarement à son premier mauvais trimestre.
- Est-ce une évaluation ?
- Non. C'est une position de départ pour une négociation. Un affitto d'azienda est un contrat notarié avec inventaires, transfert des salariés et conséquences fiscales — consultez un commercialista avant de signer quoi que ce soit.