事業賃貸借計算ツール

仕組み

年間賃料 = 賃貸する資産の価値 × 期待利回り · 検証 = 賃料 ÷ EBITDA

基準は2つです。どちらか一方だけでは判断を誤るからです。利回りの基準は、引き渡す資本、つまり設備、内装、在庫、のれんに対するリターンとして賃料を算定します。EBITDAによる検証は、その賃料が収益のどれだけを食うのかを問います。利回りとしては妥当に見えても、EBITDAの80%を占める賃料では、借主は事業を続けられません。そして、初めて借りる人が決まって計算しないのがこの数値です。これは交渉のための目安であって評価額ではありません。実際のaffitto d'aziendaは公正証書による契約であり、金額の算定は専門家の領分です。

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よくある質問

期待利回りはどのくらいにすればよいですか？

引き渡すものの価値のおおむね5%から10%で、業種のリスクと、価値のうち有形資産ではなくのれんが占める割合によって変わります。のれんの比重が大きい事業は借主のリスクが高く、通常は低いほうが妥当です。

賃貸する資産の価値には何が含まれますか？

借主が使用できるものすべてです。設備・機械、内装、引き継ぐ場合は在庫、そしてのれん、つまり顧客基盤、立地、屋号です。最後のものが、どの交渉でも争点になります。

賃料はEBITDAの何割までが妥当ですか？

3分の1程度までなら、借主にとって続ける価値のある事業が残ります。半分を超えると、借主は貸主のために働いている状態になり、最初の悪い四半期を越えられないことが多くなります。

これは評価額ですか？

いいえ。交渉の出発点となる数値です。affitto d'aziendaは、棚卸明細、従業員の引き継ぎ、税務上の影響を伴う公正証書契約です。署名する前にcommercialistaに相談してください。